厦门保障房冲击楼市?

近日，厦门市保障性住房新闻通气会透露，《厦门市保障性商品房配售管理办法（试行）》已经市政府研究同意。该办法主要内容包括：购买保障性商品房将不设收入、财产限制，具有本市户口、无住房的家庭均可申请；主要提供60平方米左右的中小户型房源，实行统一装修，可办按揭贷款；初定岛内均价7000元/㎡、岛外5000元/㎡；5年内不得转让，5年后转让增值收益60%交政府等。

消息发布后，社会各界普遍认为，该办法将使保障范围扩大到目前既买不起商品房、又不属于经济适用房覆盖范围的“夹心阶层”，但具体实施效果则有待实践检验。同时，一些业内人士则认为，该办法实行将在一定程度上影响厦门楼市的后市发展，尤其是政府提出的保障性商品房的指导价格对于目前扑朔迷离的房价将起到一定的稳定作用。

保障房首次覆盖“夹心层”

一段时间以来，“夹心层”被认为是前一波房价上涨大潮中最大的利益受损者。由于他们收入有限，既无力购买高价的商品房，又不在政府保障房的覆盖范围内，属于典型的“两不靠”，解决住房的处境十分尴尬。然而，这部分群体在当今城市人口结构中所占比例较高，住房需求也最为迫切，因此，破解“夹心层”的住房困境成为一个棘手的社会问题。

拟实行的《厦门市保障性商品房配售管理办法（试行）》则在一定程度上降低了保障性住房的准入门槛，为这“夹心层”解决住房难题提供了可能。该办法规定，只要有厦门市户口、无住房的家庭，就可以申请保障性商品房，不设财产和收入限制。

新景祥策划总监柏云飞认为，保障性商品房申请条件限制放宽，尽管该办法有申请人“家庭成员中至少有两人具有本市户籍，且其中至少一人取得本市户籍满三年”的规定，但相比此前经济适用房申请条件较为苛刻的限制，此次保障性商品房所能覆盖的人群有了巨大的突破，对于“夹心层”来说无疑是利好。

福隆集团营销副总监朱丁顺也认为“政策放宽对夹心层是利好”，目前推出的保障性住房面积较小，价格较为优惠，总价维持在50—60万之间，对于工薪阶级和刚工作不久的年轻人来说可以承受，能一定程度上解决 “够条件的买不起，买得起不够条件”的问题。

据了解，厦门市目前共规划20个社会保障性住房项目，已开工建设17个项目，可提供保障性住房4万多套。

冲击或来自心理预期

自去年底以来，包括厦门在内的各大中型城市的房市普遍陷入了 “调控门”，商品房交易持续疲软，市场观望情绪依旧浓厚。尽管众多开发商都采取了各种优惠促销措施来刺激成交，但购房者似乎仍不买账。因此，保障性商品房的推出以及其 “岛内7000元/㎡，岛外5000元/㎡”指导价的出台，也引起了一些业内人士的担心：是否会使得本已低迷的房市再受冲击？

一位不愿透露姓名的开发商老总苦笑道，“低于市场价20%以上的保障性商品房推出，势必会分流一部分原本属于商品房的消费人群。”他认为保障范围从低收入阶层扩大到工薪阶层，甚至是收入较高且稳定的公务员等人群，而且价格上又具有一定优势，有人担心此举将加重市场的观望情绪，使得购房者对房价预期更低。

此担心并非杞人忧天。不过，旺荣地产总经理王世忠则认为，保障性商品房都是小户型，性价比相对于同地段产商品房并无明显优势，对房市冲击不大。他认为，现代人买房已不仅仅为了居住，还包含保值增值的心理，保障性商品房 “5年内不得转让，5年后转让收益6成交政府”的规定，会使其吸引力大大下降。而且，厦门本市户籍家庭的住房自有率较高，有保障性商品房需求并符合申请条件的人群不会太多。

记者在走访时发现，另有部分符合申请条件的工薪阶层，对保障性商品房的购买意向也不是很强烈。他们表示，保障性商品房的价格优势不是很明显，目前岛内外一些商品房售价也接近这个价位，而且商品房在品质和配套上还更有吸引力。他们还表示，在目前大市场不景气，尤其是后市走向不明朗的情况下，不会贸然入市。因此，保障性商品房即使对房市有冲击，也是在极小的范围内，而且主要来自购房者心理层面的冲击。

此外，一些受访市民也表示，保障性商品房“岛内7000、岛外5000”的价格确实很具有诱惑力，基本能反映购房者的心理预期，作为更高级的商品房价格比它高一些也是合理的。如果厦门商品房价格能够以此为参照，理性的消费者也是可以接受的。

（海峡导报）