上海：房价暴涨之后迎来暴跌

（牛刀 中国房地产独立评论家）

很多网友一直要求我谈谈上海房价走势，我一直闭口未谈，这倒不是我讳莫如深，而是感觉时机不成熟。现在来看，到了我谈上海房价走势的时候了。

之前，我不谈上海房价一个主要原因，是我对上海一个庞大的购房群体不太了解，那就是蔡为民先生所讲的“三外”，泛指市外、境外、国外。从某种意义上来说，上海的高房价与这三外密不可分。今年5月，我首次留意到，外资在上海实行对倒，也就是在外资之间互相买来卖去，抬高房价，实现在美国资本市场上的高估值，套取更多的资金。我当时就预料到，上海的高房价气数已尽，接下来不久将开始暴跌。

过去两年上海房价涨幅位居全国第十位，看上去涨幅不是最大，但是，上海房价的基数较高，房地产体量最大，而且，涨幅不均，有的区域实现了一年涨幅100%以上。

现在来看，美国次贷危机已导致金融危机。百年老店雷曼兄弟破产，已告诉我们房地产泡沫的凶险。在美国五家知名投资银行当中，还有两家尚未宣布破产，但已是凶多吉少。如果这两家银行能够安全度过这次危机，那只有一个理由可以解释，他们在上海购买的房产是这两家投行最优质的资产，一个说明他们在上海购买的房产体量之大非常惊人，另一个就是他们如果撑不住了必定会大量抛售上海房产，直接引发上海房价暴跌。

最近，大家都比较关注货币政策，首先看这次降息，它的特征很明显，针对雷曼兄弟破产临时出台这么一个政策，非常谨慎，非常小心。因为它降息只降了0.27，是最小的幅度，存款准备金率的下调也很奇怪，每次存款准备金率调整是针对银行系统的，这次把四大国有银行一个交通银行一个邮政储蓄银行排除在外，这六大银行不动，把小银行下调存款金率一个点。所以，央行只是传达一个信息，应对雷曼兄弟的破产，我们国家货币政策不会转向。

大的基本面不会出现大的变化，那么我们再来看看市场面。上海有两个与其他房价已大幅下跌一线城市不一样的特点：一个是在现在销售的楼盘当中，90平方米以下的户型所占比重非常小。中央政府是在2006年 “国六条”当中，要求各大城市90平方米以下的住宅必须占70%以上，这个在北京、广州、深圳今年的推盘情况来看都做到了，而上海相距甚远，上海现在推出的基本是中大户型，房价相对稳定。但是，个盘跌幅和普通住宅的跌幅已经很深了，比方说，中远两湾城已经从前期的21000元跌至现在的13000元。如果，随后90平方米户型大量入市，将推进整体房价下跌。

上海楼市还有一个特点，就是各大一线城市经济适用房等社会保障型住宅如火如荼的时候，上海居然按兵不动。上海今年7月才宣布，年底开动兴建160万平方米，未来五年兴建4300万平方米。上海有280万年轻白领，月平均收入5360元,保障房入市将推动房价下跌。

今年万科在上海两次降价，改变了很多人买房观念，许多购房人士明白了这样一个道理：原来房价泡沫那么大，晚一些时间买楼可以少花几年薪水。这种观望情绪在七八月份已经达到高潮。一般认为，楼盘短期降价达到20%，就是暴跌。因此，未来不出半年是上海楼市出现暴跌的时间段，大量的楼盘，尤其是有外资参股渗透的楼盘，可能出现更高幅度下跌，缘由很简单，因为没有一个外资挺得住本次美国金融危机。

（海峡导报）