“未取得预售许可，严禁开发商发放VIP卡”、“严禁捂盘惜售、囤积房源，取得预售许可证后，必须在10日内开盘售房”、“实行明码标价预（销）售商品房”……
针对房价持续攀升和商品房销售过程中的违法违规行为，福建省建设厅在不久前发出的《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（“闽七条”）中明确指出。
一石激起千层浪，社会哗然：有的说，当前住房预售制度出现的一些违法违规问题，说明了住房预售制度只是一种单边的风险分担制度，其只是让消费者及银行来承担风险，具有先天严重缺陷，即使不取消，也得全面修改；有的说，VIP放号及内部认购的住房预售禁令，是“迟到的春天”。这样的制度应改为现房销售，于国于民都是大有益处，但应选择一个较好的时机。(由中纪互联房产经纪人网编辑处理)(由中纪互联房产经纪人网编辑处理)(由中纪互联房产经纪人网编辑处理)
严格整治商品房销售过程违法违规行为的哨子已经吹得震天响，其将对商品房销售游戏将产生什么样的影响？从开发商到消费者再到专家又是如何看待此问题，《东南置业》进行了一次深入的记者调查。[http://www.fcjjr.com][http://www.fcjjr.com][http://www.fcjjr.com]
记者调查：新规影响几何？
商品房销售关乎每个开发商，也关系每个购房者。新规则的出台，引发了社会各界的热烈讨论。东南置业的记者从购房者、开发商、代理营销公司、专家不同的角度进行了深入的调查，站在不同的视角分析新规则带来的影响。
★ 购房者声音：整顿不能雷声大雨点小
记者走访调查发现，对新出台严控商品房销售的政策，市民的关注度很高，赞成声音也不少。对于普通购房人而言，他们期待着楼市的逐步规范，但他们更关注政策的“执行到位”。
一市民说：“政策要制定得非常详细，什么样的行为算是违规，什么时间什么情况下将对其处罚，都要明确的，不能让人觉得抓不住重点”。 “我希望政府是动真格的，不要做给谁看，更不要表面一套，背后是另一套”。“房产开发商与政府本就是一家人，他们是同一战线的利益共同体，对新规则我不看好”。“政府的决心还是很大，但各部门是否会执行下去，就不得而知了”各种不同的声音向我们袭来。
★ 业界反应：政策还需进一步细化
中庚地产执行总裁黄海雄：政策制定欠缺科学性
政策的出台对规范市场肯定是有利的，对加强商品房销售环节的规范还是有一定约束力和影响。对于讲诚信、有实力的开发商来说，为他们之间的良性竞争提供了合法的保护，另一方面，又将有力地打击那些投机、恶意炒房、没有实力的开发商，从而在一定程度上规范、稳定了房地产市场，同时也能有效地保护那些真正想买房的购房者。
但是10日内开盘销售，时间太短，楼盘的销售有很多相关手续要办理，而一个月会更合理一些。政府的初衷当然都是好的，但我希望制定操作细则要符合实际，要更合理合法，要从更科学的角度去制定一切政策和规则，这样才不至于漏洞太多，也才更有执行力。从原来的管理模式到新的管理模式是需要一个过度期的，不能搞一刀切，政策的方向没有错，但要考虑新制度与老制度之间的一个衔接问题，实施上应该考虑的更周全一些。
开诚地产副总裁郑景枫：新规则关键看落实
福州的房地产行业在预售环节的不良行为我认为很少，从表面上看，文件的出台，会让开发商没法捂盘、不能待价而估，甚至有可能让开发商的资金链受到相应影响，但这些只是开发商营销策略的问题罢了。所以，新规则对我们楼盘的销售没有任何影响。
我们更关注这个政策落实是否到位，各个职能部门的协调是否到位。从市里到县里具体的操作细则是怎么样的，是否都能按照文件去落实，这个是关键，现在不是没有法律而是有法不依的问题。政府总在制定政策，不断的出台政策，不注重落实，不注重监管，游戏规则却总在变。其实，政策怎样变，我们都可以适应，政策发布下去，作为开发商是有很多规避手段的。但政策的合法性合理性是政府需要考虑的问题，有些政策太过于一厢情愿，并没有请专家或者地产界人士还有购房者去论证，去探讨，用非市场的手法来调节市场是不对的。
当然，这个新政对整个市场的影响肯定有，打擦边球收取认购金的做法就不可能实现了。有实力的品牌开发商是不会受到太大影响的，政策的出台只会让他们改变销售的策略而已。
世欧房地产开发有限公司总经理罗新：新规推高房价 对购房者非常不利
世欧地产已经依照新的政策不再发放VIP卡了，我们会去遵守新的游戏规则。但其实新的规则会对购房者带来不利的影响。不能预约，势必造成开盘当日将会出现一大批购房者过来排队拥挤的现象，甚至出现排在前面的人将号卖给后面的人或者专门雇人来排队的现象。这是一种倒退，把市场搞得很乱。也是对客户非常不尊重的一种方式。
对于开发商而言并没有多少损失，卖给谁都一样，只要卖掉就好。客户来排队来挤的话，我们甚至还可以把价格炒得再高一点。其实我觉得这种政策违背了市场规律，甚至违背了自然规律。作为商品，就应该任由它买卖，你愿意下订金，你愿意购买房子这是你的意向。如果我买一件商品，我都不知道它能不能买得到，我还要排队去买，你说我感兴趣吗？
对这个政策的效果我个人是非常质疑的。如果我没预计错的话，这个政策的出台，未来房价还将会继续飙升，它将起到反作用。目前从其他几个城市的销售状况看来，房价还是继续上升。
九歌万派福州房地产顾问有限公司董事长刘波： 明白消费 放心买房
我认为这次政策的出台解决的就是信息不对称的问题，其实也就是营销成本是否公开的问题，它是想改善在房地产交易环节中信息不对称的状况，因为对房源情况的不了解，就会产生消费紧张，这种不合理状况就会一直存在。
在其他省份早已经在执行透明化的营销，在福州起步算是很晚的。现在所要求的透明化营销，就是要把卖出多少房源以及价格信息都让消费者知道。这个新规我认为，主要就是体现了透明化营销这个基本原则。倡导透明化营销不仅是政府倡导的事，也是这个行业发展的必然结果，让大家明明白白消费，放放心心买房，透明化营销一定是房地产行业的一种回归，一定是发展到一定阶段的必然结果，不应该大惊小怪。透明化营销的背后一定是消费者的消费权益必须得到保障受到尊重，如果得不到保障，没有这个权益，就一定是权益侵犯的问题。假如说营销是以侵害消费者权益为基础的话，就是畸形的发展，肯定不会长久。从发展状态来说，如果消费者权益得到体现，我认为可以提高这个行业的威信。
所以，目前对新政策的出台我认为应该积极响应，无论是在在观念上还是习惯上都要去适应，去调整。营销公司也应该围绕这个新政做出应变，比如不能卖VIP卡，不能用这样的方式去做，可以用一种新的方式去适应政策，整个房地产行业都应该做出一个调整。对于新的规则，我们公司已经适应了，因为在其他区域比如南京、武汉已经有过这样的规定，我们早已能做出应对。
★专家谏言：谨防执行不力
今年2月，我省十个厅局就已联手开展整治房地产市场违纪违规行为活动，整治重点也曾围绕房地产交易环节整治，特别强调重点解决销售信息不透明、不公开等问题。据了解，如今该项整治工作已经进行半年多，房价还不是照样涨，销售游戏隐忧问题还不是依然故我，政策实在无法奏效，以至当前建设厅为此再发《通知》，真有“朝令暮改”之嫌。
业界人士刘明说，《通知》出台对市场不存在什么实质性影响！只是一个治标不治本的方式，是“迟来的春天”。因为，市场经济的正常运行，政府要干预应该干预清楚，不要“虎头蛇尾”。
福建房地产经济研究会林文认为，调控到目前，已经四年了，房价一直高市场一直乱，根源就在于游戏不规范，就是说这个规则没力度。我们的政府部门这种政策制定了好几次，但是，过了一段时间都会出现游戏不规范，政府看到这个不规范的现象了，就又重新制定规则，变动了很多次。这里面有开发商的问题，有消费者的问题，更有管理者的问题。
现在很多规章制度，不是没有，像这个期房的政策也出台了好几次。定十几个规则，不如真正去执行一个。每次出台的政策，有没有去检查，去落实，在销售的这些期房是不是很规范，检查了没有，通报了没有？不能怪开发商，只能怪政府管理没有力量，这里就是政府责任监管不到位的问题。关键是把责任负起来，把力度加大。有力度，一个规则就可以，没力度十个新规则也没用，哨子一直吹，乱吹不行，裁判员不专业乱指挥，运动员不就乱套了呀，这样是不能解决问题的。新的政策出台，看好看不好，没办法说，是否会执行下去，是否能做到有头有尾，要打个问号。
无论政策会怎么执行，也不管房地产市场是否会得以规范，以及消费者的权益将如何保障等等问题，综合以上种种都让我们看到，政策制定的背后，对一些根本性问题不得不引起重视，再好的政策，加强监管，落实到位真的是关键。房地产行业监管方面的缺失，根源在于审批权力未受到有效制约和监督。所以，加强政府的监管力度势在必行。
“闽七条” 新规主要内容：
1.严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售；房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前，严禁以放号、内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等形式收取定金、诚意金、会员费等任何预订款性质费用。
2.严禁捂盘惜售、囤积房源；房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回《商品房预售许可证》。
3.严禁期房转让，落实购房实名制，严禁将未竣工的预售商品房再行转让；
4.必须明码标价预(销)售商品房，严禁以任何形式发布不实价格，炒作房价；
5.加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
6.严格境外机构和个人购房；
7.各地房地产管理部门要立即组织对本地在售或现售商品房项目进行一次全面清理检查，规范房地产开发经营行为。
预售交易保障机制亟需建立
文/林文
现在，福建房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连多次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头，这从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。省建设厅这次发出《通知》），再次严格整治违法违规行为，应当说是较为严格和规范了。面对商品房预售VIP放号及内部认购等预售问题，警哨吹响了。
从《通知》的精神来看，好象原因是出在预售许可门槛的高低上，其实不然，而是在于预售许可的管理机制上，因此，需要调整思路，改变一味提高预售许可门槛的做法，从建立预售交易保障机制入手，加强监管和落实，切实保障购房者的利益，以保障房地产市场健康稳定发展。
首先，必须尽快建立完善约束房地产开发企业取得预售许可证后经营活动的保障机制。我省的预售许可门槛已经足够，无需进一步提升，然而，目前的预售许可条件只能证明房地产开发的前期投资已经到位，并不能保证房地产开发项目能够顺利完成，因此，预售许可条件中应当加入相应的担保机制，例如，银行、其它投资机构或企业就提供建设投资余额的保证书等等。
其次，加强商品房预售资金监管。预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。必须改变预售款由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方（类似香港的律师楼、一些国家的专营担保机构）对预售款实施有效监管，保证预售款专项用于项目开发，防范预售款被挪用、套牢等风险。目前我国部分城市已进行了一些有益探索。如广州市由房地产交易所实施监管，重庆市由项目监理机构实施监管，成都市部分开发项目由住房置业担保公司进行监管。我省是否考虑对商品房销售的预售款也进行专户管理，研究确立有效的监管模式，并在法律上予以相应保障。
再次，应当从加强执法力度入手，营造诚实守信的市场环境。美国和香港的预售制度一直没有出现较大的争议，就在于其完善的法律制度能够保证房地产交易在公平、公正的环境下完成，任何违反法律、违背合约的行为都将受到最为严厉的惩罚。目前，我省房地产市场的相关法律、法规也够多了，但是真正被严格执行的比较少，而民间力量薄弱，维权活动十分艰难，在一定程度上助长了行业内一些不讲诚信的房地产开发企业的违法、违约行为。针对这一现象，建立房地产行业的诚信机制十分必要，对于讲诚信、重合同的企业和管理者应当给与表彰，提升企业信用等级；而对不守信、投诉较多的企业和管理者则应当将其加入黑名单，提请购房者注意。认真落实《 城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）规定的条件、程序，严把商品房预售许可关。要加大执法监察力度，严肃查处未取得预售许可即预售或变相预售、违规发布房地产广告或发布虚假不实广告及违规挪用预售款等违法违规活动。
最后，完善房地产市场信息系统，保证交易双方信息对称、地位平等。公平、对等的交易地位能够有效避免交易陷阱和交易风险。例如，要求房地产开发企业提前公开销售数量、房屋价格、合约条款，给予购房者充分的考虑比较时间，都是可以借鉴的具体措施。充分发挥信息系统监控市场活动的作用。建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止预售中的不良行为。同时，通过信息资源共享，银行也可以便捷地查询到商品房交易情况、权属状况、抵押、查封等信息，降低放贷风险。
现在，政策出台了，最大的问题是重在执行。只要加大监管力度，尽快完善商品房预售中的保障机制，保证交易双方的地位平等，整治才可能有所凑效。
争论：预售制度 完善还是废除？
商品房预售带来的各种纠纷，大家有目共睹。到底预售是利大于弊还是弊大于利？这个制度应该彻底取消还是进一步完善？这些问题成了业界争论的焦点，一直争论不休。
★ 废除 房产预售成众矢之的！
前文，我们列出了商品房预售常见的一些问题，其实只是冰山一角，由于预售带来种种弊端，不少购房者怨声载道，他们觉得买期房不如买现房放心。在预售制度下，只见图纸未见实物，交房时房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施减少、环境描述浮夸、不能如期交房或如期取得产权证等等侵犯消费者权益的事件屡见不鲜。商品房预售制度，就是另一种形式的“集资建房”——购房者既是当初的出资人，同时又是最后的购房人。只不过在这种“集资建房”模式下，购房者不能获得任何出资收益，相反，开发商可以名正言顺拿业主的钱盖楼，却不用支付任何成本。这种消费者投资、开发商赚钱的不平等游戏规则早该废黜了，“借”业主的钱同时在业主身上赚取暴利，这就是商品房预售制度的本质。
业内人士表示，预售制度本身就只是一个过渡性制度，目的是为了保护启动之初脆弱的房地产业，如今的房地产业早已是盛产富豪最多最快的行业，预售制度已经“过渡”了十几年有余，还要“过渡”到几时？正是有了预售制度，开发商毫无资金回笼压力，早早就将利润拿到手，才可以方便地大肆炒作房价，并将其逐步推高。而消费者，不仅很大程度上失去了对房价走势的决定权，而且也丧失了保障公平交易的起码知情权。
省社科院经济所专家认为，期房销售还有如期房的质量、安全纠纷，消费者的权益得不到保障等诸多问题，同时，期房炒作还会带来房地产市场的动荡，把期房预售取消了，就有利于减少这些纠纷。我省这次《通知》出台，倘若再不能凑效，就应当考虑把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，这于国于民都是大为有益，但应选择一个比较好的时机执行。
★ 完善 取消预售房价会飞涨！
有专家指出，马上取消期房预售制度是不现实的。商品房预售制度取消，应该给予1年以上的过渡期，否则会引起房价飞涨，会导致供需失衡。
预售制度有其优点
预售制度尽管表现出诸多弊病，这一制度并非一无是处：其一，期房可以降低购房者门槛，使购房者的资金产生投资效益；其二，商品房提前进入市场，能有效解决供求失调，降低房屋价格；其三，预售能解决开发商资金瓶颈，给后续开发提供充足的资金能量，有利于企业可持续发展；另外，预售制度还能增加银行资金的流动性，减少金融贷款风险。 2006年房地产销售额达到了2万亿元，其中，期房销售占了其中的七成多。换言之，现在市场上有70％以上的商品房，属于期房范畴。可以想象，如果真的取消了商品房预售，明显的效果就是房价更为猛烈地上涨。
如果为了弥补一小部分开发商的过错就要拿整个房产市场“开刀”似乎缺乏理智。一旦由于供应短缺而引起房价高涨，房地产市场出现垄断，又有谁来为它买单？一味建议取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战，对房地产行业长远利益不利。
取消不如修改完善
专家建议，与其花时间讨论要不要取消，不如用更多的精力研究如何将其完善。例如通过加大商品房销售透明度，减少购房风险，努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变，或通过合理的监管体系对房屋预售进行监督等，应逐步取消商品房预售制度，先建立起由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。首先应当建立的就是房地产市场严格的市场准入制度，不仅没资质的企业不能进入这个市场，而且进入市场的企业也不是每一家都能够采用住房预售制度，建立起一个十分完善的法律体系，健全的信用市场以及严密的房地产市场监管体系，寻找一条可发展的道路比一味打压要有用的多。（东南置业 黄德君 杨燕 林文）