厦：同安市场升级房市稳健

“现在同安开发的一些楼盘品质不会输于岛内。”厦门筼筜东区联合房地产开发公司总经理苏宝通谈起同安楼盘品质，言语间充满自信。在他看来，前几年，同安的房地产多以本地开发为主，开发理念相对落后，导致同安早期的房地产项目在社区规划、外观、配套方面都不尽如人意。其后随着大唐、特工等地产商相继进入同安，同安楼盘的档次开始提升。

与此同时，城区的拓展也使同安房地产开发项目向外拓展。同安工业集中区的建设，以及环东海域的整治，集美大桥、杏林公铁大桥、BRT快速公交系统等基础设施的建设，更是让开发商们看到同安未来的发展空间，于是众多实力地产商纷纷拿地进驻同安。如今，在这座千年古城里已汇集了住宅集团、特房集团，以及厦航地产、万盛基业、诚毅地产、金利地产和大唐、古龙等诸多地产品牌。

诚然，如今的同安地产已步入了 “大开发时代”。品牌地产商进入后，纷纷引入高档居住楼盘的开发理念，同安地产整体开发品质得到大幅提升。在这种开发热潮和品质提升的带动下，同安购房者的购房习惯也随之而变，“二次置业”蔚然成风，并成为同安购房大军。这，仅仅是开始。人们还相信，伴随着产业迁移、交通的完善，将会吸引更多的岛内及外地客户到同安置业。

本地购房占主流

如今的同安地产，产品线已日渐丰满，不但有目前同安市场占主导地位的三房及以上大户型，还有其他类型产品。如满足工业企业人员初次置业或投资需求的中小户型，以及凭借同安自然资源优势的特色休闲度假住宅。溪景是同安最与众不同、最具价值的景观资源，因此，东西溪两畔已成为同安高品质楼盘的扎堆之地，类别墅产品也由此横空出世，抢占市场。

【产品升级】
多层走向小高层

如今，随着区域发展被广泛看好，居民更新换代居住需求的提高，同安楼市早已不可同日而语。特别是随着一批实力开发商进入同安运作项目，不但给该区带来先进的项目开发理念和创新产品，而且在很大程度上也改变了同安人传统居住观念。

业界人士表示，以前，同安房地产市场中以多层楼房居多，由于小高层开发成本及后续管理费用较高，不容易被市场接受，导致同安小高层较少。但随着同安楼市的发展，其产品也日趋多样化，小高层产品的供应量逐渐增大。“从现在的购房需求来看，同安楼市已经过了多层到小高层的过渡期，且由于新拍出地块的容积率较高，小高层产品将成为今后同安房地产市场的主流产品，并将把市场进一步向高层化推动。”

三房以上的大户型可以说是同安目前市场的主力户型。据了解，同安购房客群的购房动机较为单一，投资型客户不多，多以自住型客户为主，同安本地客群受传统观念的影响，多喜欢较大的户型；而同安购房享有80平方米落户政策，同时同安的房价及日常的物业管理费用比岛内低，因此异地购房客群也乐于在同安购置较大、较舒适的户型居住。从目前的房地产市场来看，同安在售项目的三房户型占了相当大的比重。“特别是面积在110平方米到120平方米的三房，比较受市场欢迎。”凤凰城一位人士这样表示。

类别墅溪岸布局

同安的母亲河——— 东西溪穿城而过，这是同安独有的自然资源。

目前芸溪居住公园三期、大溪地、凤凰城、同城湾、金利蓝湾新城、锦辉国际花园等项目，都是沿溪而建。这些溪景住宅在景观、配套方面，不是简单地规划社区中庭和社区公园，而是利用周边环境和社区自身特色，营造公共庭院的私密性、观赏性和空间感，以及社区环境的和谐性和社区配套的参与性。

在布局上，同城湾、金利蓝湾新城等几个项目也基本都采取前低后高的布局手法，为的也是溪景最大化。像大溪地地块沿溪呈长条状，在老城区营造出一个几乎所有住户南面看溪的全溪景住宅；芸溪居住公园三期可以称得上整个社区最精华的区域，外可以欣赏西溪，而内可以享受已建成的公园美景；同城湾小高层和高层部分以及金利蓝湾新城都设底层架空，将景观引入其中。

在这些项目当中，除了小高层外，还有类别墅产品也出现在市场中。如同城湾的别墅，整体设计为托斯卡纳风格，别墅临溪而建，业主可尽享溪景风光。而大溪地的联排、叠加别墅也是临溪而建，业主可以享受到西溪的美景。未来随着东西溪的整治更加深入，这里将成为全新的高档住宅区。

“为什么要规划类别墅产品？一方面是因为地块的资源好，这些都是沿溪地块，根据市场情况，能够使土地达到价值最大化；另一方面，则是项目都定位为高档，建设类别墅产品可以提高整个小区的建筑品质和品位。”厦航地产副总经理吴卫华表示。记者了解到，这些类别墅产品在去年推出时销售很好，购买人群大多是以同安本地的企业家为主。

中小户型分流市场

虽然三房以上的大户型是同安的主力户型，但随着客群的增多，购房观念也在分化，如今同安的小套型住宅也逐渐赢得了市场的青睐。记者了解到，像大唐同安1号楼和金利蓝湾1号楼就配备了相当比例的中小户型，就连一贯做大户型的芸溪居住公园此次在三期也增加了两房的比例，而同城湾则有独立的一栋楼设计全为小户型，以满足不同购房者和投资者的多种需求。

“随着‘国六条’90平方米政策的执行，今后同安的产品将会有明显的变化，未来同安地块将以中小户型为主。”吴卫华表示，目前同安在建几个高档楼盘都是“国六条”出台前取得的地块。记者了解到，2006年6月1日出台的“国六条”细则规定，“每个项目的套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70％以上”，随后从8月份的土地拍卖开始，厦门岛外执行这一政策。

“事实上，岛外小户型还是有一定市场的，也可以设计出非常好的产品。”吴卫华表示，今后岛外地块如果都执行“90/70”政策，那么，同安的大户型将会很稀缺，如同城湾的户型因稀缺将更具有投资价值。

除此之外，以休闲度假为主打的地产将风生水起，如丽水云天项目格外引人注目。业界人士表示，同安拥有丰富自然条件，是个养生的好地方，而且又靠近中心城区，因此，休闲地产将有很强的发展后劲。

【市场升级】
本地购房让市场更稳健

品质的提升，不仅改变人的居住观念，而且也带动同安房价的上升。记者了解到，近年来，随着品牌地产陆续推出项目，同安房价也跟着上扬。像去年同安推出的几个楼盘，虽然价格相对较高，但销售仍为火爆。据政府有关数据显示，去年7月到今年上半年，同安房产均价从4000元/平方米上涨到6000多元/平方米。

在业界看来，与岛外其他各区不同的是，同安是一个相对独立的区域。“同安是一个千年古城，长期以来由于与岛内相对较远，拥有一个相对封闭的市场。”一位房地产业界人士表示，同安的需求主要以本地为主。

对此，厦航地产副总经理吴卫华也表示，从同城湾销售的情况来看，本地购房者占了百分之七八十，去年宏观调控前，本土人群市场需求旺盛，并拥有强劲的购买力。“目前在同安房产的购房群体中，来自岛内或者其他地区的购房者所占的比例还不高。”

由于购买群体大多是本地居民，因而这些居民购房也大多以自住为主。业界人士表示，同安房地产市场自住多，投资少，泡沫成分较少，整体市场相对平稳、健康，因而，当楼市稳定时，同安楼市的未来行情还是被许多开发商所看好。

二次置业步入高峰期

“市场需求很旺盛，从凤凰城销售的情况来看，有大半都是以本地二次或二次以上置业需求为主。”厦门万盛基业有关负责人这样表示。对此，吴卫华也表达类似观点。他表示，同城湾的消费人群主要是二次置业的人群，“据我们调查，当前同安正进入一个当年首批拥有商品房的业主换房的高峰期”。

在厦门知行策划代理公司负责人谢凌峰看来，目前同安住宅的主要客户群分为几类，同安本地公务员以及老同安人，这部分客户算是同安第一代买房人。他表示，现在第二代买房人，以年轻置业者为代表。其次，同安拆迁户及同安城区周边进城的人群，也都占有一定比例。另外，工业区的中高层人才是今后同安市场可以充分挖掘的一部分客户。现在让岛内工作的人，到同安买房毕竟有些不便，但是让工作在岛外特别是工作在同安的人，留在同安的可能性已经很大。

“二次置业居多，一方面说明客户追求品质的需求，另一方面也说明同安新开发的楼盘品质有较大提升，从而才能吸引更多的业主换房。”厦门筼筜东区联合房地产开发公司总经理苏宝通这样认为。
与此同时，随着区域城市化的快速发展以及高品质产品逐渐得到市场的认可，人们的居住观念将得到很大改变，越来越多的岛内或外来人群希望选择在同安置业。

记者了解到，像厦门磐金开发的锦绣江南项目，就有不少外地客户群。业界人士表示，今后同安购房客户将形成同安区域、工薪阶层和投资客三分天下的新格局，高端市场满足主要本地客群的需求，工薪阶层将替代以前的区域群体，而投资客会活跃在各层次的差价市场，同安楼市将由此彻底走出区域市场。

（海峡导报）